Abmahnungen beim Mietverhältnis

Auch beim Mietverhältnis gibt es Abmahnungen. Hier haben Abmahnungen allerdings eine besondere Bedeutung, da die Kündigungsrechte des Vermieters durch das Mieterschutzgesetz eingeschränkt sind. Das ist bei außerordentlichen oder fristlosen Kündigungen der Fall, die ausschließlich aus wichtigem Grund erfolgen dürfen (§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB). Mit einer Abmahnung setzt der Vermieter gleichzeitig dem Mieter eine Frist, um die Pflichtverletzung auszuräumen. Der § 543 Abs. 3 BGB sieht vor, dass vor einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung vorauszugehen hat. Erst wenn diese keinen Erfolg verspricht, ist der Vermieter berechtigt, eine außerordentliche oder fristlose Kündigung auszusprechen (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB).

Feststellungsklage

Im Gegensatz zu Abnahmen anderer Bereiche ist der Mieter bei einer Abmahnung bezüglich seines Mietverhältnisses nicht befugt, eine Feststellungsklage einzureichen. Das gilt auch, wenn der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Beseitigung des Tatbestandes gibt, die Abmahnung jedoch zu Unrecht erfolgte. Nach der deutschen Rechtsprechung stellt das Recht zur Kündigung keinen Bestandteil unabhängiges Rechtsverhältnis zum Mietverhältnis dar.

Außerordentliche Kündigung

Mit einer Abmahnung an seinen Mieter stellt der Vermieter ein Element dar, das eine außerordentliche Kündigung wirksam macht. Auch wenn der Mieter keine Feststellungsklage einreichen kann, hat die Abmahnung dennoch eine Rechtswirksamkeit. Der Vermieter kann die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter auf die Abmahnung nicht reagiert. Eine Reaktion kann dadurch erfolgen, dass der Mieter den beanstandeten Tatbestand beseitigt oder sich mit dem Vermieter einigt.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann jede Vertragspartei wahrnehmen, sofern dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Einige wichtige Gründe sind im § 569 Abs. 2 BGB aufgeführt; bei einer fristlosen Kündigung sind in jedem Falle die Umstände sowie die Interessen beider Vertragsparteien zu berücksichtigen. Das gilt besonders, wenn für eine oder beide Parteien eine Fortsetzung des Mietverhältnisses untragbar ist.

Form

Mit einer Abmahnung unternimmt der Vermieter den ersten Schritt, der zur fristlosen Kündigung führt. Die Abmahnung bedarf keiner vom Gesetzgeber bestimmten Form. Sie kann schriftlich oder mündlich vom Vermieter gegenüber dem Mieter oder vom Mieter gegenüber dem Vermieter erfolgen. Der Abgemahnte erhält mit der Abmahnung zum letzten Mal Gelegenheit, die fristlose Kündigung zu vermeiden, indem er die abgemahnten Tatbestände beseitigt.

Fristlose Kündigung

Wichtig ist, dass eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung eine absolute Ausnahme darstellt. Der Abmahnende hat auch nicht unendlich viel Zeit, um die Kündigung auszusprechen. Die in der Abmahnung bestimmte Frist muss angemessen sein und dem Abgemahnten Gelegenheit geben, die Verstöße zu beseitigen. Die fristlose Kündigung erfolgt nach Ablauf der Frist, wenn der Abgemahnte nicht reagierte.  Weiteres bei Formblitz.